Droit de la propriété et du bail à Montréal : Ajouts essentiels au bail

Le bail type du Québec couvre de nombreux aspects essentiels d’un contrat de location, mais les propriétaires ajoutent souvent des clauses supplémentaires pour mieux protéger leurs biens et leurs intérêts. Cependant, tous les ajouts ne sont pas juridiquement exécutoires, ce qui peut créer des frustrations tant pour les propriétaires que pour les locataires. Il est essentiel de comprendre ce que vous pouvez et ne pouvez pas inclure dans votre bail pour limiter les risques de litiges. Voici quelques ajouts importants à prendre en compte :

1. Loyer et modalités de paiement

S’il peut être utile de personnaliser les conditions de paiement du loyer, le maintien d’une certaine souplesse peut contribuer à éviter des tensions inutiles dans la relation entre le bailleur et le locataire.

• Modes de paiement acceptés – Vous pouvez indiquer les modes de paiement acceptés, tels que les chèques, les virements électroniques ou les dépôts directs.
• Dispositions relatives aux retards de paiement – Bien que vous ne puissiez pas facturer d’intérêts ou de pénalités en cas de retard de paiement du loyer, vous pouvez indiquer que les frais de justice encourus en cas de non-paiement peuvent être réclamés en justice.
• Frais pour chèques retourn és – Vous pouvez facturer des frais administratifs raisonnables (par exemple 25 $) pour les chèques sans provision.

2. Obligation d’assurance du locataire

Les propriétaires peuvent exiger des locataires qu’ils souscrivent une assurance responsabilité civile et qu’ils en fournissent la preuve avant d’emménager. Cette obligation doit être acceptée avant la signature du bail. Il est particulièrement recommandé de le faire lorsque vous louez à des locataires ayant des animaux de compagnie, car cela permet d’atténuer les problèmes potentiels de responsabilité.

3. Entretien et réparations

La clarté des responsabilités en matière d’entretien peut éviter aux propriétaires des litiges et des coûts inutiles.

• Réparations mineures – Les locataires peuvent être tenus de s’occuper de tâches mineures telles que le remplacement des ampoules ou des piles des détecteurs de fumée, ce qui permet d’éviter les appels de service inutiles.
• Rendez-vous manqués pour l’entretien – Si un locataire accepte d’être présent pour des réparations programmées mais ne se présente pas, il peut être tenu responsable des frais raisonnables de non-présentation de l’entrepreneur.
• Respect des règles en matière d’ordures ménagères et de recyclage – Le fait d’inclure dans le bail les règles relatives à l’élimination des déchets municipaux permet de s’assurer que les locataires respectent les procédures appropriées. Bien que cela soit rarement un problème, le fait d’avoir une clause en place offre aux propriétaires des options supplémentaires si un locataire ne respecte pas les règles de gestion des déchets.

4. Comportement et utilisation des biens

L’établissement d’attentes claires permet d’éviter les perturbations et de protéger les biens.

• Clause d’interdiction de fumer – Il est possible d’interdire de fumer (y compris le cannabis) à l’intérieur du logement, en précisant les zones réservées aux fumeurs. Cela permet d’éviter les odeurs persistantes et les restaurations coûteuses des logements.
• Règles relatives au bruit et aux nuisances sonores – L’application d’horaires calmes (par exemple, pas de musique forte après 22 heures) protège à la fois les propriétaires et les locataires voisins contre les nuisances.
• Locations de courte durée (interdiction d’Airbnb) – L’interdiction de la sous-location par l’intermédiaire de plateformes telles qu’Airbnb garantit que le contrôle des locataires reste sous le contrôle du propriétaire. Si elle est autorisée, une clause d’autorisation écrite peut être incluse.

5. Animaux de compagnie

Au Québec, les propriétaires ne peuvent pas interdire les animaux de compagnie s’ils étaient présents au moment de la signature du bail, mais des clauses supplémentaires peuvent contribuer à atténuer les risques.

• Politique d’interdiction des animaux de compagnie – Vous pouvez interdire les animaux de compagnie à moins qu’ils ne soient explicitement autorisés dans le bail. Si un locataire acquiert par la suite un animal de compagnie, vous pouvez ajouter un avenant exigeant une assurance supplémentaire.
• Responsabilité en cas de dommages causés par des animaux domestiques – Si les animaux domestiques sont autorisés, les locataires peuvent être tenus responsables des dommages causés.

6. Règles relatives aux clés et au dépôt de garantie

Le Québec a des règles strictes en matière de dépôt, mais des clauses clés peuvent être incluses.

• Frais de remplacement des clés – Les locataires peuvent être tenus de couvrir les frais de remplacement des clés perdues, ce qui encourage une gestion responsable des clés.
• Les dépôts de garantie sont illégaux – Contrairement à d’autres provinces, le Québec interdit les dépôts de garantie, le dernier mois de loyer ou les dépôts en cas de dommages. Il est essentiel de respecter cette réglementation pour éviter tout problème juridique.

Conclusion

De nombreux agents immobiliers qui gèrent des baux à temps partiel peuvent ne pas connaître parfaitement les lois du Québec en matière de location, ce qui entraîne des clauses problématiques qui causent des maux de tête à long terme. Des ajouts au bail bien rédigés protègent non seulement les propriétaires, mais favorisent également une communication claire, réduisant ainsi les risques de conflits frustrants avec les locataires. En veillant à respecter la réglementation provinciale tout en incorporant des clauses de bail stratégiques, vous pouvez protéger votre investissement et créer une expérience de location harmonieuse pour toutes les parties concernées.